【商圈选址】商圈分析先从哪些维度进行测评？ 138076

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 【商圈选址】商圈分析先从哪些维度进行测评？

业内一直流传着这么一句话：选址就是选流量，好的选址可以节省一半的宣传费用，对营业额有直接的拉动作用，再说得严重一点，选址直接决定了一家门店的生死！如此重要的选址，新手开店想要快速找到一个好的商圈、合适的位置，该怎么做呢？ 今天就分四步来教你们，如何选址！ 第一步：观察商圈环境 不同的商圈业态，有不同的消费人群，对品类的喜好程度并不一样。比如大学，更偏爱奶茶类型、客单价低的产品，而社区更偏爱健康的、客单价相对较高的品类。 这个商圈到底适不适合开店，要从以下两个指标评估： 指标1：商圈类型 主要有学校、社区、写字楼和商业体等，消费特点也有所不同。比如写字楼一般白天订单多，社区晚上订单会偏多。覆盖的商圈类型越多，则商圈的环境越好。通过一些第三方选址工具，就可以查看商圈热力图。 给大家推荐：查查店https://system.chachadian.cn/ 或者百度地图、高德地图等也可以查询商圈热力图 指标2：人群属性 主要是指商圈消费人群的特点，比如年龄结构、收入水平、兴趣等，它决定了商圈消费特点，客单价的高低，口味的偏好等。我们可以通过市场调研的方式，比如了解住宅或写字楼房价和租金情况，入住率，车位情况等。 关于客流情况，小百给你们两个计算方法： 1.掐表数人流 我们可以找三个人，在同一时段在目标地段的三个不同的位置，拿计时器掐表算人流。计算出三个地点单位时间内分别经过的人数和男女比例。这个方法在实际测算中非常有效。 2.扫楼 这种方法是指在目标地段周围2公里范围的住宅区内，在白天时段观察有多少人家拉窗帘或晾晒衣服，到了晚上饭点左右观察有多少住户亮灯。扫楼法在两天内就可以帮助我们较为准确的获得住宅区的入住率 第二步：预估商圈容量 不同的商圈体量制定不同的业务发展策略。比如当商圈的体量足够大时，可以适当降低利润水平来扩大市场规模。相反，当商圈体量不大，整体客户基数有限，就要采取提高利润的策略，尤其适合于三四线城市。 如何判断商圈容量呢？ 这里有两种方法，第一种是观察头部商户的单量。如果头部商户有几家，月销也很高，证明商圈的容量比较大，相反如果头部商户里的月销一般，证明商圈的容量一般。 另外一种方法是利用二八法则进行测算：商圈预估单量=20%头部商户的月销之和/80% 如果我们用品类预估的单量除以整体商圈预估的单量，同样可以了解该品类在商圈的销量占比，从而知道该品类在商圈的需求热度。 第三步：参考一下隔壁邻居的生意 竞争程度决定了之后促销活动力度的大小。 主要有五个指标，其中有两个指标：商圈商家数量和同品类商家数量，可以反映出到底有多少商家竞争。这些数据都可以在平台上搜索到。 第三个指标是商圈竞争系数。 这里有个计算公式：同品类竞争系数=同品类门店数/同品类总单量。 商圈竞争系数越大，竞争越激烈，需要采取的活动力度也会越大。同时对于服务品质和口味的要求也会越高。 第四个指标，商圈人均消费。商圈人均消费主要帮助确定价格主线。 之前有一家快餐连锁品牌，有一家店在北京建国门附近，月销在6000单左右，另外有一家店在天津南开大学附近，月销却只有300多单。 两个门店的产品出餐品质相同，客单价也都在25块钱左右，然而销量截然不同。 商圈调研后发现，整个商圈快餐类的人均消费水平在18元左右，而这家店铺的人均为25元，高出了整个商圈7块钱！定价远超出了商圈平均消费水平。 后来，这家店通过出套餐，加上自己推出成本较低的新菜品，让价格降下来。修改后上线不到一个星期，就做到了每天160单左右。 虽然这位老板经营的店铺品牌本身走的是连锁发展模式，但在没有知名度之前，品牌溢价能力差，菜品选择和定价一定要因地制宜。 第五个指标，品类利润预估。 现在，很多外卖门店并不是死于没有单量，而是死于没有利润。有些商圈的老板更是只能保本甚至亏钱来获得高销量。所以我们在决定是否选择该商圈时，一定要了解品类的利润情况，测算竞争对手的利润来反推需要多少销量，才能够支撑运营成本。 第四步：了解交通状况 对于商圈的交通运力状况，需要了解商圈头部商户的配送方式；商圈周边的交通情况，如红绿灯数量、商圈路况、道路负责程度等。 还有商圈周边的情况，如配送站点的数量。以及真正去和一线的骑手沟通，通过他们去了解商圈的环境和商户经营状况。 以上这些指标不但能够帮助我们了解整体商圈的情况，在选址时，也可以对照这些标准找到最适合的经营地址。