【发展前景】怎么判断一个地区的科创前景？ 140167

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【发展前景】怎么判断一个地区的科创前景？

在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前景。只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。从以下几个维度综合分析：

1.产业基础。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。

2.交通

铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。

3.人口

人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血

4.教育资源+科研能力

好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。

5.城市政治地位

政治地位影响城市能获取的国家资源扶持

6.土地面积

土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。

7.政府负债率

负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。

提问：房姐，自家的青山119老破小还在六楼，感觉不好出手，有没有什么方法可以提高出手几率，需不需要花一点钱重新粉刷一下？感觉没有什么优势，想房姐给点意见

回答：卖房的几个基本共通原则：

1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 为什么最后挂链家，原因在这里。

2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。

3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。

4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。

5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐，我最近在看法拍房，新手，请问有什么需要注意的呢？在贷款等方面和普通房子有什么区别啊，法拍房买下后可以买卖么？

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。

提问：特别老旧的小区以后会怎么办？非常老旧且很难安装电梯的房子，以后会修葺继续使用还是会拆除，若拆除业主会获得赔偿吗？老房子会跟市场一样涨幅吗？多谢。

回答：加装电梯的阻碍是业主和财政拨款。只要房屋结构没有把电梯的路子封死，总有加装电梯的办法。不会轻易拆除，电梯一部才50万，一栋楼拆迁一个亿。涨幅是未来价格/现在价格。

提问：阿姐，我们看到后湖这边的好几个小区，怡和苑，同安，东方明珠等，能从区位，环境以及小学等方面帮忙推荐下，后湖这边哪个小区更好呢呢，主要以自住为主？感谢

回答：同安>东方明珠>怡和苑

提问：提问：房姐，你好，我是湖北的，请问我小孩现在才5岁，为他将来高考，有必要现在把户口落户天津？我可以以本科生的政策落户，是不是随便买套老破小就可以把孩子户口迁过去了？我知道对我孩子高考来说为时尚早，但怕错过这个机会啊，是不是本科落户天津这个政策有收紧迹象啊？天津有没有开始打压落户高考这一现象的，您有什么建议。最后推荐几个投资加高考兼顾的楼盘，谢谢您了。

回答：是的，越早越好，投资+学区关注海教园区域，有南开附小。

去海教园的大部分是高考移民，价格也不太高，后期还有空间。

提问：你好，两个问题想请教下，1：手里目前140万现金，有套老破小（17年40万买的本来想等拆迁，现在打听到可以卖50万，也不想等了，租金1450/月，等于银行4.35年化），如何配置资产能利润最大化，坐标无锡

2：公积金还没用过，听说只能用两次，在什么情况下用最划算，是现在拿来贷款投资还是以后稳定下来后自住买房再用，五年内不准备结婚

无锡情况是2年内限售，对其他城市不了解

本人想法：公积金余额3万左右，公积金首次贷款是10倍，那就是30万，余额正好可以抵掉2年的还款，然后再贷款30万商贷，可以用老破小租金还，140+30+30，买套两百万左右的房子，两年后再卖出，这样啊行得通，也考虑其他城市

回答：1.老破小建议出手，未来增值空间有限，拆迁不可期。

2.公积金可以申请2次，现在贷款把公积金用掉。

3.如果考虑自住，可以入一套200万的，如果是考虑短期套利出售，不建议入单价2万左右的CEO，一进一出税费吃掉利润。

长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。 但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。 现在买入，起点高，距离终点的距离（利润）就少了。

投资考虑，建议避开太湖大热区域，关注近郊延长线，比如惠山，锡东低价区，未来涨幅更大，下跌空间也很小。

3.全国范围内有比无锡更适合投资的城市，无锡的整体回报率中规中矩，想要深耕本土市场，笋盘驱动。

提问：父母年纪大了，考虑房产过户，选择继承还是赠予更合适呢？

回答：从选择的好坏来看，赠予＞遗嘱继承＞继承。

赠予和继承的税费是一样的，3%契税，卖出20%个税（满五唯一免缴）。但是继承如果没有遗嘱，按照自然法定继承分配，会非常复杂，过户需要每个拥有继承份额的人同意，并且满五唯一按照所有份额人计算。

即使有遗嘱，原本拥有继承权的亲属也容易闹事，主事的人已死，后辈如果遇到围攻独木难支。再者，如果是自然死亡的继承，其实是非常不划算的。

自然死亡基本要到80岁以上年龄，而69岁就已经不能贷款，这说明房产至少有10+年没有贷款，并被冻结金融属性，浪费了现金。父母的房产，在年龄过大之前，赠予给子女，子女继续去贷款，才是合理分配。但由于出售还有20%的个税，所以赠予其实也不是最佳选择。